Rénover un bien locatif : rénover sans trop se ruiner…

Choisir de rénover un bien locatif est une décision différente de celle de rénover sa propre maison. Si vous décidez de rénover votre maison familiale, c'est surtout pour un usage personnel. En revanche, lorsqu'il s'agit d'un bien à louer, les décisions doivent être basées sur la situation financière et les éventuels revenus futurs. Alors, si vous hésitez entre rénover ou non votre appartement en location, prenez 5 minutes et laissez ce guide vous aider.

Bien locatif : rénover ou rafraîchir ?

Rénover ou ne pas rénover son bien locatif : telle est la question que nous nous posons dans ce guide. Bien sûr, si vous avez acheté une propriété en dessous de la valeur marchande, sans la plomberie, l'électricité et les appareils de base nécessaires, vous devrez certainement rénover. Cependant, ce guide concerne davantage une rénovation que vous envisagez de réaliser sur un bien parfaitement utilisable. Travaux visant à augmenter la valeur du bien et/ou sa valeur locative. Toutes ces améliorations, qu'il s'agisse d'une couche de peinture, d'une nouvelle salle de bain ou d'un agrandissement du bâtiment, ne doivent être mises en place qu'après une analyse minutieuse qui justifie l'investissement.

Bien locatif : entreprendre des rénovations minimales

Vous pouvez rendre une propriété plus attrayante à louer et augmenter légèrement la valeur locative avec des ajustements mineurs, tels que :

• Repeindre les murs
• Peinture des portes intérieures et extérieures
• Nettoyer et réparer les sols
• Ranger le jardin ou l'allée
• Remplacement des portes et poignées des armoires de cuisine
• Installation de nouveaux stores aux fenêtres

Toutes ces améliorations peuvent être apportées rapidement et à moindre coût, par exemple entre deux locations. Cela peut également être un moyen très efficace d'augmenter la demande de nouveaux locataires potentiels.

Les principaux moyens de rénover un bien locatif

Il est également possible d'améliorer sensiblement la valeur foncière et locative, par exemple en augmentant la superficie en pieds carrés du bien. Surtout dans les maisons situées dans les grandes villes, où les loyers sont élevés et les propriétés sont souvent partagées, une chambre et une salle de bain supplémentaires représentent de l'espace pour un nouveau locataire et augmenteront votre revenu mensuel. Selon la taille, une extension pourrait vous permettre d'accueillir de nouveaux locataires, il vaut donc la peine de se demander si la mise à niveau de la propriété est une bonne option rentable. Le moment de la rénovation mérite certainement d'être considéré. Lorsqu'il s'agit de rénover votre maison, il est plus facile de supporter un peu d'encombrement et quelques tracas de construction pendant un certain temps, mais vous ne pouvez certainement pas vous attendre à ce qu'un locataire supporte tout cela. Si vous décidez de rénover, vous devez le faire lors de l'achat de la propriété, ou lors du changement de bail, avant que les locataires ne déménagent.

Durée de la rénovation

Selon la taille de la propriété, les rénovations prendront plus ou moins de temps, mais, en général, il est possible de terminer la rénovation d'un appartement en six semaines environ. Ainsi, chaque fois que vous envisagez une rénovation, vous devez également tenir compte du fait que pendant la durée des travaux, par exemple six semaines, vous ne percevrez aucun loyer. Il est donc essentiel de considérer ces coûts et de réfléchir aux dépenses de la rénovation, par rapport aux avantages de percevoir un loyer. S'il est possible d'agrandir la propriété vers le haut, c'est la meilleure solution et la moins chère. Bien sûr, l'objectif est de récupérer les coûts le plus rapidement possible. Le coût total de la rénovation, y compris le loyer perdu, divisé par l'augmentation des revenus mensuels, vous dira combien de temps il vous faudra pour récupérer vos coûts immédiats. Si une rénovation de 10 000 euros augmente le loyer de 200 euros par mois, en un peu plus de quatre ans vous aurez récupéré le coût de l'investissement et vous aurez certainement un bien plus attractif.

Cuisines et salles de bain, meublées ou non ?

Les nouvelles cuisines ou salles de bains sont un moyen d'ajouter de la valeur à une propriété, mais elles n'augmenteront pas la valeur locative de manière significative, car elles ne créent pas de nouvel espace. Une nouvelle cuisine ou de nouvelles salles de bains peuvent être nécessaires, mais assurez-vous de ne pas dépenser trop d'argent car vous devrez probablement les remplacer d'ici 10 ans. Il est facile de se laisser emporter au moment de choisir le mobilier d'un bien locatif, mais la meilleure solution est généralement de ne pas le meubler. Si le bien est bas de gamme en termes de loyer et que les locataires sont probablement des jeunes ou des étudiants, un déplacement chez IKEA peut suffire à meubler le bien à moindre coût. En meublant une propriété, il est possible d'ajouter de la valeur locative, mais il faut considérer que les meubles ne peuvent pas durer de nombreuses années sans être endommagés. La dégradation du mobilier et son remplacement est un coût à prendre en compte.

Faites appel à un entrepreneur pour des travaux de rénovation

Enfin, si vous prévoyez procéder à des travaux majeurs, il est temps d'embaucher un entrepreneur à la hauteur de la tâche. S'il s'agit d'un grand projet qui nécessite des maçons professionnels, un plombier, un charpentier et un électricien, envisagez un entrepreneur qui peut gérer tous les aspects de la rénovation ; sinon, vous pourriez rencontrer des difficultés et des retards. Comme nous l'avons dit, les coûts sont liés à la période de non occupation de la propriété, donc si votre constructeur est absent pendant quelques semaines et retarde la livraison, vous pourriez facilement perdre de l'argent en raison d'un manque de loyer pendant cette période spécifique.

Rénover un bien locatif : les choses à retenir

Il existe de nombreuses façons de rénover et d'améliorer votre bien locatif.

• Si votre objectif est de louer rapidement, assurez-vous d'inclure des éléments peu coûteux comme un jardin bien rangé et des murs fraîchement peints. Ces éléments ne nécessitent même pas l'intervention d'un professionnel et lorsque vous prendrez les photos, le bien sera beaucoup plus attractif.
• L'ameublement peut être une perte, il est donc préférable de louer la propriété non meublée, sauf si vous ciblez spécifiquement les étudiants ou les travailleurs hors site, où les locataires sont peu susceptibles de posséder des meubles. Essayez de réduire les coûts au minimum.
• N'envisagez de nouvelles cuisines et salles de bains que si celles qui existent déjà sont en mauvais état ou ne sont pas à la hauteur du reste de la propriété. Une solution moins chère pourrait être de remplacer les portes de la cuisine.
• Si vous en avez la possibilité, vous pouvez agrandir la propriété. Dans ce cas, demandez à des experts de combien le loyer et la valeur de la propriété augmenteront pour comprendre si le projet vaut l'investissement.
• Si vous allez de l'avant avec l'expansion, assurez-vous d'embaucher un excellent entrepreneur qui respecte les délais et le budget.