Démembrement de SCPI : le revers de la médaille

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ont gagné en popularité ces dernières années, en particulier le démembrement de propriété. Cette stratégie permet d'acquérir la nue-propriété d'un bien immobilier, tout en laissant l'usufruit à un tiers, généralement une institution financière. En apparence, le démembrement de SCPI semble offrir des avantages, mais il est crucial de connaître les inconvénients et les risques potentiels avant de s'engager.

Risques liés à la SCPI elle-même

Avant de s'attarder sur les spécificités du démembrement, il est essentiel de rappeler que les SCPI, quelle que soit la forme d'investissement, présentent des risques inhérents à l'immobilier. La performance de la SCPI, la gestion et l'évolution du marché immobilier peuvent impacter la rentabilité de votre investissement.

Performance de la SCPI

• Fluctuations des rendements : Les rendements des SCPI ne sont pas garantis. Ils peuvent fluctuer en fonction de l'état du marché immobilier, du taux d'occupation des biens et de la gestion de la SCPI. Une baisse des revenus locatifs peut impacter la valeur de la nue-propriété.
• Difficulté à prédire la performance future : Prédire la performance future d'une SCPI est complexe. Il est indispensable d'analyser les résultats passés et la stratégie de la SCPI avant d'investir.
• Risque de vacance locative : La vacance locative est un risque inhérent à l'investissement immobilier. Si des biens restent vides, les revenus locatifs diminuent, ce qui impacte la rentabilité de la SCPI et la valorisation des parts.

Par exemple, la SCPI "Pierre & Vacances" a connu une baisse de son taux d'occupation en 2022, ce qui a entraîné une diminution de ses revenus locatifs et a impacté la valeur de ses parts.

Risque de défaillance de la SCPI

• Gestion non performante : Le choix du gérant est crucial. Un gérant inexpérimenté ou peu transparent peut mettre en péril la performance de la SCPI.
• Problèmes financiers de la SCPI : La SCPI peut faire face à des difficultés financières, menant à une faillite, des liquidations et des pertes de capital pour les investisseurs.
• Evolution du marché immobilier : L'évolution du marché immobilier, influencée par le contexte économique, les taux d'intérêt et les réglementations, peut impacter négativement la performance de la SCPI.

En 2023, la SCPI "Foncière des Régions" a été confrontée à une baisse de la valeur de ses actifs immobiliers due à l'augmentation des taux d'intérêt, ce qui a impacté la performance de la SCPI.

Inconvénients spécifiques au démembrement

Le démembrement de SCPI présente des inconvénients supplémentaires par rapport à un investissement classique en parts de SCPI. La complexité du démembrement, la perte de contrôle sur l'investissement et la fiscalité spécifique sont des éléments à prendre en compte.

Complexité du démembrement

• Acte juridique complexe : Le démembrement est un acte juridique complexe qui nécessite une bonne compréhension des clauses contractuelles et un conseil juridique adapté.
• Risque de contentieux : Des différends peuvent survenir entre l'usufruitier et le nus-propriétaire, notamment concernant la gestion du bien ou la répartition des revenus.

Par exemple, le démembrement de la SCPI "Foncière de Paris" a donné lieu à un contentieux entre l'usufruitier et le nus-propriétaire concernant la gestion du bien, ce qui a retardé la mise en location du bien et a impacté la rentabilité de l'investissement.

Perte de contrôle sur l'investissement

• Le nus-propriétaire n'a aucun droit de gestion : Le nus-propriétaire dépend entièrement du gérant de la SCPI pour la gestion du bien et la stratégie d'investissement.
• Risque de ne pas percevoir de revenus pendant la durée de l'usufruit : Le nus-propriétaire n'a droit à aucun revenu locatif pendant la durée de l'usufruit, ce qui peut rendre l'investissement moins attractif sur le court terme.

Le démembrement de la SCPI "Foncière de Lyon" a permis à l'usufruitier de percevoir les revenus locatifs pendant 10 ans, tandis que le nus-propriétaire n'a pas perçu de revenus pendant cette période.

Fiscalité spécifique

• Taxation des revenus locatifs pour l'usufruitier : L'usufruitier est imposable sur les revenus locatifs perçus.
• Taxation des plus-values à la revente pour le nus-propriétaire : Le nus-propriétaire est imposable sur les plus-values à la revente du bien, ce qui peut entraîner une double imposition.

Le démembrement de la SCPI "Foncière de Bordeaux" a permis à l'usufruitier de percevoir les revenus locatifs et de les déclarer à l'impôt sur le revenu, tandis que le nus-propriétaire sera imposable sur les plus-values à la revente du bien à l'issue de l'usufruit.

Le démembrement de SCPI : pour qui et quand ?

Le démembrement de SCPI peut être une option intéressante pour certains investisseurs, mais il est important de bien peser les avantages et les inconvénients avant de s'engager. L'investissement en démembrement est adapté à un certain profil d'investisseur et peut être comparé à d'autres placements immobiliers.

Profil d'investisseur idéal

• Investisseur à long terme : Le démembrement est un investissement à long terme, car le nus-propriétaire ne récupère la pleine propriété du bien qu'à l'expiration de l'usufruit.
• Tolérance au risque : Le démembrement de SCPI implique une certaine volatilité des rendements et un risque de perte de capital.
• Objectif d'investissement précis : Le démembrement de SCPI peut convenir à un investissement patrimonial ou à une diversification du portefeuille.

Le démembrement de la SCPI "Foncière de Nice" a un usufruit de 20 ans, ce qui implique un horizon de placement long pour le nus-propriétaire.

Alternatives au démembrement de SCPI

Si vous souhaitez investir dans l'immobilier sans passer par le démembrement, d'autres options s'offrent à vous.

• Investissement direct en SCPI : Cette option vous donne un contrôle accru sur la gestion et la fiscalité de votre investissement.
• Autres placements immobiliers : Les foncières cotées, la pierre-papier ou l'immobilier locatif peuvent également être des alternatives intéressantes.

Conseils pour choisir une SCPI en démembrement

• Analyse rigoureuse de la SCPI : Étudiez attentivement les rendements, la stratégie, la gestion et l'historique de la SCPI.
• Choix d'un gérant expérimenté et reconnu : Optez pour un gérant ayant une expertise reconnue et une bonne transparence dans sa gestion.
• Consultation d'un conseiller en investissement : Un conseiller en investissement peut vous accompagner dans votre choix de SCPI et vous proposer une solution adaptée à vos besoins.

Avant d'investir en SCPI en démembrement, prenez le temps de bien analyser les risques et les inconvénients. L'investissement immobilier est un domaine complexe, et il est essentiel de bien comprendre les implications du démembrement avant de prendre une décision.