Bien locatif : comment calculer la rentabilité d’un bien immobilier

Avec des prix à un niveau historiquement bas et les premiers signes de reprise, c'est maintenant le meilleur moment pour investir des capitaux dans le secteur immobilier . Pour s'assurer qu'un investissement est réussi et rentable, il ne suffit cependant pas de faire des hypothèses générales et personnelles : calculer la rentabilité d'un bien et s'assurer d'un achat qui puisse vous donner des résultats dans les années à venir .

Des évaluations précises conduisent à un meilleur retour sur investissement

Les investissements ne doivent pas être considérés comme un hasard dont l'issue est presque impossible à prévoir ; au contraire, lorsqu'un bien est acheté dans le but d'obtenir un rendement économique, il est très important de faire au préalable les évaluations nécessaires à court et à long terme . Plus vous serez en mesure de faire des évaluations précises, plus la prévision du rendement de votre investissement immobilier sera précise. Lorsqu'il s'agit d'investissements immobiliers, il est toujours conseillé de vérifier que votre bien est bien une source de revenus et non une dépense , sinon cela n'a aucun sens de le conserver dans votre portefeuille immobilier et il est conseillé de le vendre au plus vite. que possible. Les agents immobiliers et les promoteurs recherchent une variété d'informations avant de faire un achat important comme une propriété, par exemple en analysant l'opportunité actuelle de l'emplacement de la propriété et les changements potentiels attendus dans le quartier environnant. Mais l'information fondamentale qui permet aux investisseurs de prendre une décision est sans aucun doute le taux de rendement ou la rentabilité d'un bien. Le taux de rendement permet aux agents immobiliers et aux chasseurs immobiliers de comparer différentes propriétés en estimant le taux de rendement de l'investissement réalisé avec l'achat de la propriété . Voici comment calculer le taux de rendement d'un bien immobilier pour guider les investissements de vos clients, à qui vous pourrez facilement conseiller si un achat est juste ou non en fonction de la rentabilité du bien envisagé !

Découvrez comment calculer le taux de rendement d'une propriété

Les 3 étapes pour calculer la rentabilité d'un bien immobilier

• Calculer le revenu annuel brut de la propriété
• Soustraire les frais de fonctionnement
• Diviser par le prix d'achat

Voyons-les maintenant en détail.

Vous devez d'abord calculer le revenu annuel brut du bien investi

Le revenu brut d'un bien est avant tout dicté par son attrait locatif . En d'autres termes, lorsque vous achetez une propriété en tant qu'investissement, vous réalisez généralement un profit en la louant simplement à des locataires. Par exemple, vous venez d'acheter un bien que vous souhaitez louer pour 500 €/mois. Avec ce loyer, vous vous attendriez à recevoir exactement 500 × 12 = 6 000 € par an de revenus fonciers bruts.

À ce stade, soustrayez les coûts d'exploitation liés à la propriété du revenu brut

Être propriétaire d'un bien immobilier implique des frais à engager, c'est-à-dire des frais d'entretien, des assurances, des taxes et des frais de gestion du bien. Une fois que vous avez calculé et additionné ces coûts, soustrayez-les de la somme du revenu brut que vous venez de calculer - c'est le revenu net de l'immeuble . Par exemple, supposons qu'après avoir estimé la propriété locative, vous calculez que vous engagerez 500 $ en frais de gestion immobilière, 250 $ en frais d'entretien, 200 $ en taxes et 350 $ en assurance chaque année. Donc, 6 000 € - 500 € - 250 € - 200 € - 350 € = 4 700 €, c'est le revenu net de votre bien. Attention : le taux de rendement ne tient pas compte des frais commerciaux et financiers liés à l'achat du bien .

Divisez maintenant votre revenu net par le prix d'achat de la propriété

Le taux de rendement est donné par le rapport entre le revenu net du bien et son prix d'origine et est exprimé en pourcentage. Après avoir identifié la valeur d'achat totale et déterminé le revenu net, il ne vous reste plus qu'à faire une simple division entre le revenu net et le montant total de l'achat de la propriété. La formule permet de déterminer la rentabilité nette de la transaction immobilière : Rentabilité % = (Bénéfice net / Coût d'achat global) x 100 . Supposons que vous ayez acheté la propriété pour 50 000 €. Compte tenu de ces données, vous disposez de tous les éléments nécessaires pour déterminer le taux de rendement . Revenant aux données précédentes : 4 700 € (revenu net) / 50 000 € (prix d'achat) = 0,094 = 9,4 % de taux de rendement.

Utilisez le taux de rendement à bon escient

Une fois le taux de rendement calculé, vous pouvez rapidement commencer à comparer différentes opportunités d'investissement similaires à celle que vous souhaitez entreprendre pour votre client. En bref, le taux de rendement représente le pourcentage de rendement estimé qu'un de vos clients pourrait obtenir en achetant une propriété. Pour cette raison, le taux de rendement est un excellent indicateur , que vous pouvez utiliser en tant qu'agent immobilier pour comparer un achat potentiel à d'autres opportunités d'investissement similaires. Le taux de rendement permet des comparaisons rapides et faciles des revenus potentiels des biens immobiliers achetés à des fins d'investissement et peut être utile pour réduire la liste des choix possibles . Par exemple, supposons que vous envisagez d'acheter deux propriétés dans le même quartier : l'une a un taux de rendement de 9 % et l'autre de 14 %. Cette première comparaison favorise le deuxième bien, c'est-à-dire qu'il devrait générer plus d'argent pour chaque euro investi pour l'acheter.

N'utilisez pas le taux de rendement comme seul indicateur pour déterminer la qualité d'un investissement

Bien que le taux de rendement permette de comparer deux ou plusieurs unités immobilières, ce n'est certainement pas le seul élément à prendre en considération . L'investissement immobilier peut être assez compliqué : des investissements apparemment simples pourraient faire l'objet de spéculations sur le marché et d'événements imprévus qui vont au-delà du simple calcul du taux de rendement d'une propriété. Au minimum, vous devez également tenir compte du potentiel de croissance des revenus de la propriété, ainsi que des variations de la valeur de la propriété elle-même . Par exemple, supposons que vous achetiez une propriété pour 750 000 €, en calculant que vous gagnerez 75 000 € chaque année en générant des revenus, donc vous vous attendez à avoir un taux de rendement de 10 %. Si le marché immobilier local change et que la valeur du bien augmente à 1 500 000 €, vous aurez du coup un taux de rendement moins rentable de 5 %. Dans ce cas, il peut être judicieux de vendre la propriété et d'investir les bénéfices dans un autre investissement.

Utilisez le taux de rendement pour justifier le niveau de revenu de la propriété

Si vous connaissez le taux de rendement moyen dans la région où se trouve la propriété, vous pouvez utiliser cette information pour déterminer le revenu que la propriété doit produire pour que l'investissement en vaille la peine . Pour ce faire, multipliez simplement le prix demandé par le taux de rendement de propriétés similaires dans le secteur pour trouver  le revenu net recommandé . Par exemple, si vous avez acheté une propriété pour 500 000 $ dans une zone où la plupart des propriétés similaires ont un taux de rendement d'environ 8 %, vous pouvez calculer le revenu recommandé en multipliant 500 000 × 0,08 = 40 000 $. Cela représente le revenu net que la propriété devrait produire chaque année pour avoir un taux de rendement de 8 %, vous devrez donc ajuster votre loyer en conséquence.

Calculer la rentabilité d'un bien est nécessaire mais pas suffisant !

Le taux de rendement ne tient pas compte des risques futurs , de sorte que l'agent immobilier ne peut pas se fier uniquement au taux de rendement d'un bien pour supposer qu'il sera en mesure d'assurer un revenu ou une valeur actualisée. La propriété et ses loyers peuvent s'apprécier ou se déprécier au fil du temps et les dépenses pourraient simultanément augmenter, faisant exploser les comptes. Le taux de rendement pour le calcul de la rentabilité d'un bien peut offrir une prévision sur la qualité de l'investissement à réaliser, mais il ne permet aucun type de prévision sur les risques que l'avenir réserve . Malgré cela, maintenant que la période noire est passée au cours de laquelle l'immobilier a connu une dépréciation rapide en raison de la récession économique, l'investissement dans la brique et le mortier reste toujours l'une des meilleures opportunités pour ceux qui souhaitent obtenir un revenu sans cesse croissant de leur épargne. .