Lorsque vous souhaitez acheter une maison , il peut arriver que vous tombiez sur la mention « nue-propriété » associée à un bien à vendre, souvent avec un prix de marché qui accompagne l'annonce inférieur au prix de vente moyen constaté pour d'autres biens du même taper.
La vente en nue-propriété est une solution qui, surtout en période d'incertitude économique , se taille une place discrète au sein du marché immobilier et est un type de vente qui peut apporter divers avantages tant aux vendeurs qu'aux acheteurs.
Avant de choisir d'acheter un bien en nue-propriété, il est cependant indispensable de comprendre ce que ce type de choix implique .
Que signifie la nue-propriété ? Comment ça marche ? Nous répondrons à ces questions et à d'autres dans ce guide, pour vous permettre de clarifier tous les doutes que vous avez sur le sujet, en analysant les questions les plus courantes que ceux qui achètent ou vendent une maison ont en ce qui concerne la question de la nue-propriété.
Qu'est-ce que la nue-propriété ?
Lorsque l'on parle de nue-propriété, on entend la valeur de la propriété d'un immeuble , même dépouillé du droit d'usufruit .
C'est un concept qui ne fait pas partie des méthodes les plus connues dans le monde de l'immobilier, mais qui a néanmoins son poids dans le secteur et il vaut donc la peine de connaître les détails de son fonctionnement.
En quoi la nue-propriété et l'usufruit diffèrent-ils ?
La notion de nue-propriété est étroitement liée à celle d'usufruit , en ce sens que celles-ci peuvent être considérées comme les deux faces d'une même médaille.
Cependant, ce sont deux choses distinctes, comme cela devient évident quand on définit clairement ce que l'on veut dire quand on en parle. En particulier, par rapport au droit que l'on a sur le bien en question, il y a cette distinction :
- la nue- propriété est le droit qui fait l'objet de la vente immobilière
- l'usufruit est le droit que le vendeur conserve sur le bien dont il vend la nue-propriété
Comment fonctionne la nue-propriété ?
Pour comprendre dans le détail en quoi consiste la nue-propriété , il est nécessaire de prendre du recul et de comprendre comment, dans notre système juridique, se définit la notion de propriété .
A cet égard, l'article 832 du Code civil stipule : « Le propriétaire a le droit de jouir et de disposer des choses de manière pleine et exclusive , dans les limites et avec le respect des obligations établies par l'ordre juridique ».
Par conséquent, partant de l'hypothèse que la propriété est un droit réel exclusif , le propriétaire peut établir des droits réels mineurs , dont peuvent jouir d'autres sujets, qui deviennent les titulaires de l'usufruit .
Qui détient le droit d'usufruit, peut jouir du bien et en bénéficier à vie (et pas au-delà). Une distinction est donc créée entre deux matières :
- l' usufruitier , ou l'ex-propriétaire d'un bien, qui a vendu le droit de propriété, mais conserve le droit d'usufruit ;
- le nouveau propriétaire du bien , qui acquiert un droit réel qui "comprend" l'usufruit et qui obtiendra la pleine jouissance du bien à la fin du droit d'usufruit, ou au décès de l'usufruitier.
Qui paie les charges d'un bien en nue-propriété ?
Une préoccupation légitime lors de l'achat d'un bien en nue-propriété est : qui devra payer toutes les taxes et charges ?
Les responsabilités concernant les dépenses sont réparties comme suit :
- l' usufruitier doit supporter les frais d' entretien ordinaire , puisqu'il est de son devoir de maintenir le bien en bon état
- les charges exceptionnelles sont à la charge du nu-propriétaire
C'est la ligne d'action choisie pour la pratique, mais il ne peut être exclu que les parties concernées puissent négocier une répartition différente des coûts d'entretien au niveau privé .
En matière d'impôts sur la nue-propriété, le Code civil définit que c'est l' usufruitier , pendant la durée de son droit, qui est tenu de payer les impôts, ainsi que tous droits, fermages et toutes autres charges qui affectent les revenus en cause.
Pour qui est-il avantageux de choisir la nue-propriété ?
Maintenant que tous les détails sur les définitions et sur le fonctionnement de la nue-propriété ont été précisés, il ne reste plus qu'une dernière question à répondre : quels sont les aspects avantageux que peut avoir un contrat comme celui de la nue-propriété pour ceux qui achètent et pour ceux qui achètent ?
Du point de vue du vendeur d'une propriété, le grand aspect positif réside dans le fait qu'il pourra disposer de la liquidité découlant de la vente, mais sans avoir à renoncer à l'usage exclusif de la maison dans l'un des les moments où il peut être le plus utile, ou la vieillesse (la phase de la vie où une propriété est le plus souvent mise en vente par cette méthode).
Pour l' acheteur , en revanche, l'avantage découle de la possibilité d'avoir une propriété à un prix moins cher que d'autres unités similaires vendues au prix du marché (cet aspect est particulièrement évident sur les grandes propriétés), avec une propriété disponible (par exemple pour sa retraite ou pour donner aux enfants une fois qu'ils seront grands).
Pour évaluer la faisabilité de l'investissement, il est nécessaire de comprendre comment effectuer le calcul de la nue-propriété et quels facteurs doivent être pris en compte.
